Col termine pignoramento definiamo l’atto, a struttura complessa, perché in parte redatto dal creditore ed in parte dall’ufficiale giudiziario mediante il quale ha inizio l’espropriazione forzata disciplinato dal Libro III del Codice di Procedura Civile.
- Presupposto affinché si possa procedere è la presenza di un titolo esecutivo e del precetto, titolo esecutivo che deve essere notificato precedentemente o anche contestualmente alla notifica del precetto ex art. 479 c.p.c., anche se la violazione di tale disposizione non incide sul diritto di procedere alla esecuzione, ma determina solamente un’invalidità da farsi valere mediante opposizione agli atti esecutivi nei relativi termini di legge, altrimenti la nullità viene sanata. Proseguendo nella lettura del codice l’art. 480 c.p.c. intitolato “forma del precetto” al comma I definisce il precetto come un’intimazione ad adempiere l’obbligo risultante dal titolo esecutivo (sentenze, scritture private, gli atti ricevuti da notaio e gli altri atti ai quali la legge attribuisce espressamente efficacia esecutiva) entro un termine non inferiore di giorni dieci salva l’autorizzazione di cui all’art. 482 c.p.c., tale precetto diviene inefficace qualora nel termine di giorni novanta dalla sua notificazione non sia iniziata l’esecuzione ex art. 481 c.p.c. . (per approfondimenti sull’opposizione al precetto si legga “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma”)
- Tali termini, novanta e dieci giorni, rappresentano il primo un termine perentorio, termine che impone il compimento di un atto entro un determinato momento a pena di decadenza, mentre quello di dieci giorni lo possiamo ritenere un termine dilatorio il quale fissa il momento prima del quale un atto non può essere compiuto, salvo nel caso in cui ex art. 482 c.p.c. il presidente del tribunale competente per l’esecuzione o un giudice da lui delegato, se vi è pericolo nel ritardo, può autorizzare l’esecuzione immediata con cauzione o sentenza. In tale notifica vanno indicati tutti gli estremi idonei volti ad identificare in maniera univoca il bene che si intende pignorare e, poi, trascrivere tale atto nei registri immobiliari. L’atto notificato e la nota di trascrizione nei registri immobiliari vanno poi depositati dal creditore in Tribunale nel termine di giorni quindici.
- In particolare dal 31 marzo 2015 il pignoramento immobiliare deve essere iscritto a ruolo entro quindici giorni da quando l’ufficiale giudiziario ha riconsegnato al creditore o al suo legale l’atto di pignoramento notificato.
- Inoltre l’art. 497 c.p.c. al co. 1, così come modificato dall’art. 13 co. 1 lett. d) D.L. 27.06.2015 n. 83 conv. in L. 06.08.2015, sottolinea come il pignoramento perde efficacia qualora dal suo compimento siano trascorsi quarantacinque giorni senza che sia stata chiesta l’assegnazione o la vendita.
- Altro termine che bisogna rispettare, come detto sopra, è quello sancito dall’art. 557 c.p.c. che riguarda il deposito dell’atto di pignoramento secondo cui, il pignoramento, perde efficacia quando la nota di iscrizione a ruolo, con copie conformi del titolo esecutivo, del precetto, dell’atto di pignoramento e della nota di trascrizione sono depositate oltre il termine di quindici giorni dalla consegna al creditore. Analizzando poi con attenzione tale articolo si nota come il legislatore sia stato poco “attento” nella sua formulazione, in quanto al co. 2 fa riferimento alla nota di trascrizione mentre al co. 3 il riferimento a tale nota viene a mancare creando così non pochi problemi dal punto di vista pratico.
- il creditore che richiede la vendita deve provvedere entro sessanta giorni dal deposito dell’istanza di vendita a depositare la cd documentazione ipocatastale (l’estratto del catasto nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento) o in alternativa la relazione notarile attestante l’intera situazione dell’immobile come risultante in conservatoria dei registri immobiliari (ossia la proprietà effettiva in capo al debitore, oltre che tutte le iscrizioni ipotecarie e trascrizioni sull’immobile oggetto dell’esecuzione forzata) , tale termine può essere prorogato una sola volta per giusti motivi e per una durata non superiore a ulteriori sessanta giorni, (su richiesta del creditore o su ordine del giudice laddove ritenga la documentazione incompleta). (Per l’estinzione del pignoramento in caso di violazione dei termini di cui all’art. 567 cpc (con relativo modello di istanza ex art. 630 cpc) si legga “Estinzione del pignoramento per mancato rispetto del termine previsto dall’art. 567 terzo comma cpc-Istanza ex art. 630 cpc- Accoglimento“)
- A seguito dell’istanza dell’art. 567 c.p.c. si giunge poi a norma dell’art. 569 c.p.c. al provvedimento da parte del giudice dell’esecuzione al provvedimento di nomina dell’esperto che presta giuramento in cancelleria mediante sottoscrizione del verbale di accettazione e fissa l’udienza per la comparizione delle parti e dei creditori di cui all’art. 498 che non siano intervenuti. Tale esperto a norma dell’art. 173 bis Disp. Att. c.p.c. provvede alla redazione della relazione di stima dalla quale devono risultare: l’identificazione del bene (confini e dati catastali), una sommaria descrizione, lo stato di possesso del bene, l’esistenza di formalità (vincoli o oneri), verifica di regolarità edilizia etc. . oltre ovviamente alla determinazione del prezzo di stima da cui dovrà partire l’immobile una volta che sarà bandita l’asta. (Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta” )
- Terminata la relazione l’esperto provvederà ad inviarne copia ai creditori procedenti o intervenuti e al debitore, anche se non costituito, almeno trenta giorni prima dell’udienza fissata ai sensi dell’art. 569 del Codice Civile a mezzo posta elettronica certificata ovvero a mezzo telefax o a mezzo posta ordinaria.
- L’udienza ex art. 569 c.p.c. in cui viene disposta la vendita costituisce altresì il termine ultimo per proporre le opposizioni all’esecuzione ex art. 615 c.p.c., infatti ai sensi del nuovo art. 615 come modificato dal D.L. 3 maggio 2016, n. 59 convertito con modificazioni dalla L. 30 giugno 2016, n. 119 l’opposizione è inammissibile se è proposta dopo che è stata disposta la vendita o l’assegnazione, salvo che sia fondata su fatti sopravvenuti ovvero l’opponente dimostri di non aver potuto proporla tempestivamente per causa a lui non imputabile.
- Una volta ordinata la vendita e che si sia quindi passati alla fase delle aste, il professionista delegato alla vendita (che normalmente viene nominato dal G.E. nel momento in cui ordina la vendita stessa) a norma dell’art. 570 c.p.c. effettua un ordine di vendita il quale mediante pubblico avviso contenete l’indicazione degli estremi previsti dall’art. 555 c.p.c., del valore dell’immobile, del nome e di un recapito telefonico del custode oltre ad indicare il sito internet sul quale è pubblicata la relativa relazione di stima e con l’avvertimento che maggiori informazioni possono essere fornite dalla cancelleria del tribunale a chiunque vi abbia interesse.
- L’art. 490 c.p.c., che regola i termini per le aste, prevede che di un atto esecutivo sia data pubblica notizia con un avviso, contenete tutti i dati, e deve essere inserito sul portale del Ministro della giustizia in un area pubblica denominata “portale delle vendite pubbliche”. In caso poi di espropriazione di beni mobili registrati per un valore superiore ad € 25.000,00 e dei beni immobili lo stesso avviso unitamente a copia dell’ordinanza del giudice e della relazione di stima dev’essere inserito in appositi siti internet almeno quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o della data dell’incanto.
- Espletate tutte queste attività si giunge poi alla aggiudicazione essa è la fase conclusiva della vendita in cui viene proclamato definitivamente il miglior offerente. Nel decreto di aggiudicazione il professionista delegato invita l’aggiudicatario ad effettuare il pagamento al massimo entro 120 giorni dall’aggiudicazione, ordinanza di aggiudicazione, avente carattere provvisorio in quanto il passaggio della proprietà del bene dal debitore all’aggiudicatario si realizza solo con il successivo decreto di trasferimento che consiste in un provvedimento del giudice dell’esecuzione mediante il quale il diritto reale è trasmesso dal debitore esecutato che lo possiede all’aggiudicatario definitivo che così ne diviene il nuovo proprietario. Tale trasferimento regolato dal Codice di procedura Civile all’art. 586 secondo cui il giudice, avvenuto il versamento del prezzo, può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello “giusto”, in caso contrario pronuncia decreto col quale trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, il giudice poi con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento. Tale decreto, poi, oltre a contenere l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l’immobile (e quindi costituire titolo esecutivo per il rilascio) costituisce titolo per la trascrizione della vendita nella ex conservatoria dei Registri immobiliari. (oggi servizio di pubblicità immobiliare dell’Ufficio provinciale del Territorio dell’Agenzia delle Entrate).
P. Avv. Nicola Barra
(collaboratore dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Va ricordato a questo punto che il Pignoramento Immobiliare è spesso la conseguenza di un mutuo non pagato, per cui la Banca finisce col rivalersi sul bene.
Spesso in queste situazioni il proprietario non potendo pagare decide di non difendersi, ben consapevole di non avere altra scelta che subire l’esecuzione e quindi perdere l’immobile.
Questo in realtà si rivela un atteggiamento sbagliato, in quanto una adeguata difesa può consentire a quel proprietario di ottenere, sia il rispetto della procedura da parte del creditore pignorante, che soprattutto gli consente di prendere molto tempo, rendendo meno celere la procedura (si possono guadagnare anche diversi anni), e in tempi più lunghi , può accadere che una situazione di temporanea difficoltà economica venga risolta, che il mercato immobiliare cresca consentendo una transazione favorevole al proprietario che paghi in tal modo il proprio debito e ne abbia anche un guadagno, o nella peggiore delle ipotesi quel proprietario avrà a disposizione l’immobile pignorato in cui vivere per molti più anni di quanti riuscirebbe a mantenerlo senza difendersi (risparmiando in tal modo in quegli anni tutti i costi di un eventuale affitto di altro immobile).
I tempi della procedura possono variare da un minimo di 18-24 mesi a una media di 5-6 anni fino a tempi che in alcuni casi possono raggiungere e superare i 15 anni, una adeguata difesa del debitore può certamente ottenere un cospicuo allungamento dei tempi, che come dicevamo presenta indiscutibili vantaggi per il debitore (non foss’altro perchè evita di dover locare altro immobile per vivere) che in alcune situazioni può persino arrivare a non perdere l’immobile o a trarne un inatteso profitto dalla vendita o transazione (si legga a tale riguardo ‘“Opposizione all’esecuzione immobiliare, il rispetto della procedura e la tutela del diritto all’abitazione“) .
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
Per saperne di più sul pignoramento immobiliare e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate al 2019- Soluzioni per Salvare casa”
Per approfondire la nuova ed eccezionale forma di esdebitazione prevista dall’art. 41 bis l 157/2019 per i pignoramenti iniziati dal 2010 al 30 giugno 2019 si legga “Art. 41 bis L 157/2019 di conversione del Dl 124/2019: La rinegoziazione dei mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva”
Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento” e“Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“
Per conoscere i Limiti a Equitalia nell’esecuzione immobiliare da procedente e da intervenuto si legga invece “I limiti a Equitalia nell’esecuzione immobiliare: quando può pignorare l’immobile e le conseguenze in caso di pagamento dei creditori privati quando l’agente della Riscossione è intervenuto nella procedura .“
Per maggiori informazioni sulla estinzione della procedura a seguito del tardivo deposito della nota di trascrizione si legga “Il Tribunale di Salerno segue la Cassazione: estinto pignoramento per il mancato deposito della nota di trascrizione entro 15 giorni!”
Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“
Per approfondire la direttiva mutui 2014/17/UE del 4 febbraio 2014 dell’Unione Europea che impone agli stati membri di predisporre le opportune misure per ottenere il miglior prezzo dall’immobile pignorato si legga “La direttiva mutui dell’UE e le misure per ottenere il miglior prezzo dall’immobile pignorato“
Per un modello di opposizione agli atti esecutivi da scaricare si legga “Modello di opposizione agli atti esecutivi per deposito tardivo dell’istanza di vendita – Accoglimento del Ge ed estinzione del pignoramento”
La conoscenza approfondita e specialistica del diritto immobiliare, in cui questo studio si è specializzato (siamo probabilmente l’unico studio che opera sull’intero territorio nazionale ad occuparsi solo ed esclusivamente di diritto immobiliare come può evincersi dalla lettura della nostro sito web alla pagina Chi Siamo, e come confermato nell’articolo “nessun segreto sul diritto immobiliare” pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, che può essere letto nella pagina “Area di Attività- il Diritto Immobiliare“) ci consente di far ottenere ai nostri clienti , tutte le opportune ed adeguate tutele, sia in sede giudiziale anche in fase di asta, che stragiudiziale attraverso accordi transattivi molto vantaggiosi, anche di fronte a questioni che possano apparire estremamente complesse, consentendo loro di mantenere il proprio immobile molto più a lungo, col duplice vantaggio di non dover trovare ed investire in un nuovo immobile dove vivere e di poter trovare, col trascorrere del tempo, soluzioni che prevedano accordi con consistenti tagli del debito che quello stesso trascorrere del tempo consentirà di realizzare attraverso un risparmio (o con l’opportuna organizzazione per ottenere un nuovo finanziamento) che nei giusti tempi può essere realizzato da un debitore trovatosi in un momento, superabile appunto col giusto arco temporale, di difficoltà economica.
Per approfondire anche la secolare la storia dello studio si legga la pagina “Lo Studio – Avvocati dal 1880″
Per tutelarsi da un’esecuzione immobiliare e saperne di più sulle competenze dello studio e sul tipo di assistenza offerta si visiti la pagina Esecuzioni Immobiliari
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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
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